Sáng 18/12/2012, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng và các Bộ, ngành đã làm việc với TP Hồ Chí Minh để bàn những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Vấn đề được đặt ra đó là cần phải có những giải pháp đồng bộ mạnh mẽ và hiệu quả để tháo gỡ từng bước khó khăn cho thị trường BĐS đồng thời tiến tới lành mạnh hóa hoạt động cũng như phát triển bền vững những năm tới.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã trực tiếp đề xuất 6 giải pháp cụ thể, trong đó tập trung hoàn thiện hệ thống chính sách để tạo hành lang pháp lý, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thực hiện chính sách tài khóa và thuế, hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà...
Phát triển theo nhu cầu ảo
Năm 2012, mặc dù một số doanh nghiệp đã chủ động giảm giá bán căn hộ, thậm chí bán lỗ, có nhiều biện pháp hỗ trợ khách hàng nhưng vẫn không cải thiện được tình hình thị trường. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh hiện trên địa bàn TP còn khoảng 15 ngàn căn hộ chung cư chưa bán được, ngoài ra còn khoảng trên 300.000m2 đất nền, gần 60.000m2 văn phòng chưa giao dịch được với tổng giá trị khoảng 30.242 tỷ đồng.Số liệu trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, do đặc điểm của tồn kho BĐS khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng, vì vậy số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo. Dư nợ tín dụng BĐS của TP Hồ Chí Minh cũng cao hơn Hà Nội, chiếm khoảng 47,8%, Hà Nội khoảng 23,7%. Đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.
Có những dự án giảm tới 30% như dự án Hoàng Anh River View ( từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18 triệu đồng/m2). Giá một số dự án chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hiện đang được chào bán dưới 15 triệu đồng/m2 (xấp xỉ giá thành đầu tư)...nhưng giao dịch thành công vẫn rất ít
Hiện trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có tổng số 1.318 dự án KĐTM, nhà ở, đất quy hoạch khoảng 12.304 ha, trong đó đất xây dựng nhà ở thương mại là 4.074 ha, đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội chỉ có 213 ha. Mặc dù TP đã chỉ đạo rà rà soát các dự án, tuy nhiên kết quả rà soát còn hạn chế, số lượng dự án cần tạm dừng, cần điều chỉnh vẫn còn ít, chưa có dự án nào được thực hiện điều chỉnh căn hộ cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Cùng với nêu rõ thực trạng tình hình thị trường BĐS hiện nay, Bộ Xây dựng cũng phân tích nguyên nhân sâu xa để có những giải pháp trọng tâm, điều chỉnh lại thị trường.Trong thời gian dài, thị trường BĐS phát triển tự phát, thiếu quy hoạch, không có kế hoạch và điều tra nhu cầu của thị trường. Đầu tư BĐS theo phong trào, tâm lý "đám đông", nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính, không phải là ngành nghề kinh doanh chính cũng tham gia kinh doanh BĐS , lực lượng các nhà đầu cơ nhỏ lẻ tăng mạnh làm cho giá nhà đất không phản ánh đúng giá trị thực. Nguồn cung BĐS của TP Hồ Chí Minh hiện vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường.
Các dự án phát triển nhà ở và KĐTM đã giao tại thành phố hiện nay qúa lớn. Theo Chiến lược phát triển nhà ở thì chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị của TP Hồ Chí Minh đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 66 triệu m2 nhà ở, trong khi đó diện tích tại các dự án đã giao chủ đầu tư đã lên tới 80 triệu m2. Với khối lượng lớn đầu tư lớn như vậy trong khi khả năng hấp thụ thấp, dẫn đến các dự án không đủ nguồn lực triển khai, dở dang hoặc chỉ đủ tiền để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, không đủ tiền xây nhà.
Cơ cấu hàng hoá BĐS cũng phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn. Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP Hồ Chí Minh thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.
Đặc điểm của TP Hồ Chí Minh là qui mô các dự án rất nhỏ (trung bình chưa tới 10 ha/dự án), gây khó khăn cho việc quản lý, kết nối hạ tầng, và cũng là nguyên nhân TP không dành lại được quỹ đất 20% cho nhà XH. Tỷ trọng đất dành để xây dựng nhà ở XH của TP rất thấp so với yêu cầu, 213 ha/4.074 ha đạt khoảng 5,2% so với yêu cầu là 20%. Một bộ phận lớn dân cư có thu nhập thấp còn có khó khăn về nhà ở.
Phát triển nhà ở xã hội đạt nhiều mục tiêu
BĐS là ngành kinh tế quan trọng, tạo cơ sở vật chất chính cho đất nước, sản phẩm BĐS có liên quan đến hàng trăm ngành sản xuất. Kinh nghiệm của thế giới cho thấy, trong khủng hoảng kinh tế thì bất động sản luôn là một trong những tác nhân chính, nhưng cũng sẽ là một động lực quan trọng để vượt qua khủng hoảng. Chính vì vậy Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.
Với trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đề xuất, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ 6 giải pháp cụ thể nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn, vực dậy thị trường BĐS. Theo Bộ trưởng, trước hết phải tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luậtcho phù hợp, theo hướng tăng cường công tác quản lý nhà nước thống nhất từ Trung ương đến địa phương đối với thị trường BĐS, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, theo quy hoạch, kế hoạch, cân đối cung cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp góp phần bảo đảm an sinh xã hội và điều tiết thị trường...
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định, phát triển nhà ở XH đạt được nhiều mục tiêu, vừa phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân, đồng thời đây cũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường, Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đều có lợi, người dân được hỗ trợ có nhà ở, doanh nghiệp có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận.
Thực tế trước đó, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã làm việc với TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cùng các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, KĐTM xác định danh mục dự án phát triển nhà ở xã hội cụ thể và giao nhiệm vụ cho các đơn vị này triển khai thực hiện
Trong Nghị định Quản lý Đầu tư PT đô thị và Nghị định về nhà XH vừa được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, ban hành Bộ Xây dựng đã đề nghị thêm một số ưu đãi cho nhà XH, cụ thể như nới rộng điều kiện được mua nhà XH, hỗ trợ thêm cho các chủ đầu tư...Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng xem xét sớm ban hành để tạo hành lang pháp lý đẩy nhanh các dự án nhà XH. Đồng thời Chính phủ chỉ đạo các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở, lập chương trình phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm và dài hạn của địa phương trong đó chỉ tiêu, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội là chỉ tiêu chính trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đưa vào nghị quyết của cấp ủy và thông qua HĐND để thực hiện.
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng nhấn mạnh giải pháp thứ 2 đó là nhanh chóng điều chỉnh cơ cấu thị trường, cân đối cung cầu. Phải rà soát các dự án, phân loại để xử lý, kiên quyết dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của địa phương, giảm thời gian điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của dự án cho phù hợp với yêu cầu của thị trường. Phát triển các KĐT nhà ở XH với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.
Cụ thể, các dự án chưa hoặc đang GPMB nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương thì dừng, nếu đã GPMB rồi cũng tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn và cho phép khai thác kinh doanh, không để đất trống và chỉ đầu tư tiếp khi được cấp có thẩm quyền cho phép; Đối với các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn thì tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân hoặc chuyển sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại;Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã GPMB nhưng chưa triển khai công trình nhà ở thì thì cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở XH phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động.
Xử lý nợ xấu và giảm thuế
Với nhóm giải pháp về tín dụng và giải quyết nợ xấu, Bộ trưởng cho biếtBộ Xây dựng đã góp ý với Ngân hàng Nhà nước hoàn thiện Đề án xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng, trong đó quan tâm đến nhóm giải pháp xử lý hàng tồn kho và kích thích thị trường BĐS, ưu tiên xử lý nợ xấu có bảo lãnh bằng BĐS. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước thì dư nợ tín dụng được bảo đảm bằng BĐS khoảng 1.24 triệu tỷ chiếm 46,5% tổng dư nợ tín dụng hay 64,3% dư nợ tín dụng có bảo đảm bằng tài sản, vì vậy việc tập trung phục hồi và phát triển thị trường BĐS là giải pháp xử lý nợ xấu ít tốn kém nhất, đồng thời bảo đảm lợi ích của các bên liên quan.
Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại tiếp tục mở rộng hợp lý tín dụng cho lĩnh vựcBĐS, nhất là sản phẩm dở dang và có khả năng thanh khoản, từng bước hạ lãi suất về mức bình thường (xấp xỉ 10%/năm). Đối với các doanh nghiệp vay để đầu tư nhà ở XH thì cho phép khoanh nợ đối với các khoản nợ BĐS cũ, tiếp tục cho vay và kiểm soát chặt chẽ khoản vay mới; Hình thành gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà XH và nhà thương mại có diện tích nhỏ, giá bình dân (phục vụ các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang mua nhà trả góp từ tiền lương, tiền công), trong đó quy định các ngân hàng thương mại phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ tín dụng để cho các đối tượng này vay mua nhà ở. Lãi suất cho vay phải phù hợp và bằng khoảng 2/3 lãi suất huy động tiết kiệm (khoảng 5,6%), phần chênh lệch lãi suất đề nghị Chính phủ hỗ trợ bằng cách cho vay tái cấp vốn bằng khoảng 1/3 dư nợ tín dụng mà ngân hàng thương mại đã cho người dân vay.
Với giải pháp thực hiện chính sách tài khóa và thuế, Bộ Xây dựng đề nghị cho phép thực hiện miễn, giảm thuế đối với một số loại hình BĐS, cụ thểgiảm 50% thuế suất thuế GTGT đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở XH ( đang là 10%, giảm xuống còn 5%) việc giảm này vừa có lợi cho người mua nhà, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán; Áp dụng thuế suất ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhất với thuế suất 10% (hiện nay đang là 25%) đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; Giảm 50% thuế GTGT đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70 m2 sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/1m2 sàn sử dụng; Gia hạn nộp thuế GTGT đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ bán nhà ở trong 12 tháng; Cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm bất động sản.
Để kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trườngBĐS, theo Bộ Xây dựng cần phải ban hành Nghị quyết của Quốc hội để thực hiện các ưu đãi như đề xuất ở trên ngay trong năm 2013 và cho áp dụng trong thời hạn từ 12 - 24 tháng.
Trong tình hình khó khăn của thị trường hiện nay, các doanh nghiệp BĐS cần chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp mình cho phù hợp như giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường, chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang nhà ở xã hội; sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, thực hiện đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng.
Viễn Phong
Quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS
